Mevzuat Listesine Dön

Özelge

Yurtdışında yer alan gayrimenkulden elde edilen kira gelirinin vergilendirilmesi

  • 3065 Sayılı Kanun
  • 2025-12-18
  • Sayı E-21152195-130[1-2025/8873]-738001

İşlemler

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

İzmir Defterdarlığı

Gelir Kanunları KDV ve ÖTV Grup Müdürlüğü

Sayı

:

E-21152195-130[1-2025/8873]-738001

18.12.2025

Konu

:

Yurtdışında yer alan gayrimenkulden elde edilen kira gelirinin vergilendirilmesi

         

İlgi

:

18.06.2025 tarihli özelge talep formunuz.

İlgide kayıtlı özelge talep formunda, Fildişi Sahili Cumhuriyetinde doğup daha sonra Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olduğunuzu ve Türkiye'de ikamet ettiğinizi belirterek Fildişi Sahili Cumhuriyetinde yer alan gayrimenkulünüzü Airbnb üzerinden kiraya vermek suretiyle elde ettiğiniz gelirin vergilendirilmesi hakkında görüş talep ettiğiniz anlaşılmıştır.

 GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 1 inci maddesiyle gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabi tutulmuş olup, gelirin bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olduğu belirtilmiştir. Aynı Kanunun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinde ise Türkiye'de yerleşmiş olan gerçek kişilerin Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden tam mükellefiyet esasında vergilendirileceği hükme bağlanmıştır.

Mezkur Kanunun 4 üncü maddesinde;

"Aşağıda yazılı kimseler Türkiye'de yerleşmiş sayılır:

1.İkametgahı Türkiye'de bulunanlar (İkametgah, Kanunu Medeninin 19 uncu ve müteakip maddelerinde yazılı olan yerlerdir.);

2.Bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye'de oturma süresini kesmez.)"

hükümlerine yer verilmiştir.

Gelir Vergisi Kanununda "Türkiye'de yerleşme" ikametgah ve oturma süresi olarak iki ayrı esasa göre belirlenmiştir.

İkametgah esasında yerleşmenin tespitinde; ikametgahı Türkiye'de bulunanlar yerleşmiş sayıldığından bunların tam mükellefiyete tabi olmaları yönünden başkaca hiçbir şart aranmayacaktır. Anılan maddenin parantez içi hükmünde ise ikametgahın Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre tespit edileceği belirtilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 19 uncu maddesinde; "Yerleşim yeri bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yerdir. Bir kimsenin aynı zamanda birden çok yerleşim yeri olamaz...." hükmü yer almıştır.

Oturma süresi esasında yerleşmenin tespitinde ise Türkiye'de bir takvim yılı içinde altı aydan fazla oturanlar Türkiye'de yerleşmiş sayılır. Anılan Kanunun "Yerleşme sayılmayan haller" başlıklı 5 inci maddesinde yazılı yabancılar hariç olmak üzere bir kimsenin ikametgahının, Türkiye dışında olduğu kesinlikle belli olsa bile, bir takvim yılı içinde Türkiye'de altı aydan fazla oturması, tam mükellefiyet esasında vergilendirilmesi için yeterlidir.

Buna göre; ikametgahı Türkiye'de bulunan veya bir takvim yılı içinde Türkiye'de devamlı olarak altı aydan fazla oturan gerçek kişiler Türkiye'de yerleşmiş sayılacaklarından, elde ettikleri gelirlerin tam mükellefiyet esasına göre gelir vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

Aynı Kanunun, "Ticari kazancın tarifi" başlıklı 37 nci maddesinde ise;

"Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır."

hükmüne yer verilmiştir.

Ticari faaliyet, bir tür emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması, böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin "ticari faaliyet" olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak bir faaliyetin "ticari faaliyet" sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır.

Gayrimenkullerin kısa veya uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir.

Diğer taraftan, kiralama organizasyonun gayrimenkul sahibi tarafından sağlanmasının veya aracı firmadan organizasyon hizmeti alınmasının, söz konusu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesine bir etkisi bulunmamaktadır. Her iki durumda da elde edilen kazanç ticari kazanca ilişkin hükümlere göre vergilendirilecektir.

Öte yandan, anılan Kanunun "Yabancı Memleketlerde Ödenen Vergilerin Mahsubu" başlıklı 123 üncü maddesinde;

"Tam mükellefiyete tabi mükelleflerin yabancı memleketlerde elde ettikleri kazanç ve iratlardan mahallinde ödedikleri benzeri vergiler, Türkiye'de tarh edilen Gelir Vergisinin yabancı memleketlerde elde edilen kazanç ve iratlara isabet eden kısmından indirilir.

Birinci fıkra hükmünce indirilecek miktar Gelir Vergisinin yabancı memleketlerde elde edilen kazanç ve iratlara isabet eden kısmından fazla olduğu takdirde, aradaki fark nazara alınmaz.

Gelir Vergisinin yabancı memlekette elde edilen kazanç ve iratlara isabet eden kısmı, bunların gelire olan nispeti üzerinden hesaplanır.

Birinci fıkrada yazılı vergi indiriminin yapılması için:

1.Yabancı memlekette ödenen vergilerin gelir üzerinden alınan şahsi bir vergi olması;

2.Yabancı memlekette vergi ödendiğinin yetkili makamlardan alınan ve mahallindeki Türk elçilik veya konsoloslukları, yoksa orada Türk menfaatlerini koruyan memleketin aynı mahiyetteki temsilcileri tarafından tasdik olunan vesikalarla tevsik edilmesi;

Şarttır.

2 numarada yazılı vesikalar taksit zamanına kadar gelmemiş olursa, yabancı memlekette elde edilen kazanç ve iratlara isabet eden vergi kısmı bir yıl süre ile ertelenir.

Aranan vesikalar bu süre zarfında vergi dairesine ibraz edildiği takdirde vergi tenzil edilir; süre geçtikten sonra erteleme hükmü kalkar ve vesikalar ibraz edilse bile nazara alınmaz. Vergi Usul Kanununda yazılı mücbir sebeplere ait hükümler mahfuzdur.

Yabancı memleketlerde ödenen vergilerin ilgili bulundukları kazanç ve iratlar mükellef tarafından hangi yılın gelirine ithal edilmişse, bu vergilerde o gelire ait vergiden indirilir.

Bu madde gereğince yapılan vergi indiriminde yabancı para ile ödenen vergilere, bunların ilgili bulunduğu kazanç ve iratlara uygulanan kambiyo rayici uygulanır.

Kontrol edilen yabancı kurumlara ilişkin hükümlerin uygulandığı durumlarda, yurt dışı iştirakin toplam vergi yükünün hesabında esas alınan vergiler, ödenmiş olmaları şartıyla, Türkiye'de vergilendirilecek kontrol edilen yabancı kurum kârları üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilir."

hükümleri yer almaktadır.

Diğer taraftan, Ülkemiz ile Fildişi Sahili Cumhuriyeti arasında yürürlükte olan bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunmadığından Fildişi Sahili Cumhuriyetinden elde ettiğiniz gelirin iç mevzuat hükümlerimize göre vergilendirilmesi gerekmektedir. 

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; Fildişi Sahili Cumhuriyetinde bulunan gayrimenkulünüzü airbnb üzerinden kısa süreli kiraya vermeniz sonucu elde ettiğiniz kazancın ticari kazanç olarak değerlendirilerek 193 sayılı Kanunun ticari kazançlara ilişkin hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir.

Öte yandan, ikametgahınızın Türkiye'de bulunması nedeniyle tam mükellefiyet esasına göre vergilendirilerek yurt içinde ve yurt dışında elde ettiğiniz kazancın tamamının Türkiye'de beyan edilmesi gerekmekte olup yurt dışında şahsi gelir vergisi ödemeniz halinde ödemiş olduğunuz bu vergileri, ödendiğini Kanunda belirtilen şekilde tevsik etmeniz şartıyla, beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsup edebilmeniz mümkün bulunmaktadır.

KATMA DEĞER VERGİSİ (KDV) KANUNU YÖNÜNDEN 

3065 sayılı KDV Kanununun; 

-1/1 inci maddesinde, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye'de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu, 

-6/b maddesinde, işlemlerin Türkiye'de yapılmasının hizmetin Türkiye'de yapılmasını veya hizmetten Türkiye'de faydalanılmasını ifade ettiği 

hüküm altına alınmıştır. 

KDV Genel Uygulama Tebliğinin; 

- (I/A-6.) bölümünde, 

"3065 sayılı Kanunun 1 inci maddesine göre, Türkiye'de yapılan ve maddede sayılan mal teslimleri ve hizmet ifaları vergiye tabidir. Madde metninden anlaşılacağı üzere bir işlemin KDV'ye tabi olması için; 

-İşlemlerin, Türkiye'de yapılmış olması ve 

-İşlemlerin, 3065 sayılı Kanunun 1 inci maddesindeki şartları taşıyan mal teslimleri ve hizmet ifaları olması, 

gerekir. 

İthalat ise başka bir şart aranmaksızın verginin konusuna girer. 

3065 sayılı Kanunun 6 ve 7 nci maddelerinde, hangi işlemlerin Türkiye'de yapılmış sayılacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre; 

-Mal teslimlerinde malların teslim anında Türkiye'de bulunması, 

-Hizmet ifalarında ise hizmetin Türkiye'de yapılması veya hizmetten Türkiye'de faydalanılması, 

hallerinde işlemler Türkiye'de yapılmış sayılır. 

3065 sayılı Kanun, işlemlerin Türkiye'de yapılmasını mal teslimleri, hizmet ifaları ve uluslararası taşımacılık yönünden ayrı esaslara bağlamıştır." 

- (I/A-6.2.) bölümünde, 

"Hizmet ifalarında işlemin Türkiye'de yapılmış sayılması için, 3065 sayılı Kanunun (6/b) maddesine göre hizmetin Türkiye'de yapılması veya hizmetten Türkiye'de faydalanılması gerekir. 

Hizmetin Türkiye'de yapılmış sayılması için belirtilen iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekmez. Şartlardan herhangi birisinin oluşması halinde hizmet, Türkiye'de yapılmış sayılır. Bir diğer ifade ile hizmet Türkiye'de yapılmışsa, hizmetten hangi ülkede faydalanılırsa faydalanılsın işlem Türkiye'de yapılmış sayılır ve vergiye tabi olur. Hizmetin başka bir ülkede yapılması halinde bu hizmetten Türkiye'de faydalanılmış ise işlem yine Türkiye'de yapılmış sayılır." 

açıklamalarına yer verilmiştir. 

Öte yandan, 60 No.lu KDV Sirkülerinin (1.1.1.) bölümünde; "KDV Kanununun 1 ve 6 ncı maddelerine göre, yurtdışında gerçekleşen mal teslimleri ile yurt dışında ifa edilip yine yurtdışında yararlanılan hizmetler KDV'nin konusuna girmemektedir. Türkiye'de yapılmayan işlemin bedeli üzerinden KDV hesaplanması veya böyle bir işlemin Kanundaki herhangi bir istisna hükmü ile ilişkilendirilmesi söz konusu değildir." açıklaması yer almaktadır. 

Buna göre, Fildişi Sahili Cumhuriyetinde yer alan gayrimenkulünüzü Airbnb üzerinden kiraya verme hizmeti yurt dışında verildiğinden ve hizmetten yurt dışında faydalanıldığından KDV'nin konusuna girmemektedir. 

Bilgi edinilmesini rica ederim.

(*)     Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.

(**)   İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.

(***) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.

Resmî Bilgi Uyarısı: Bu içerikler Resmî Gazete ve Gelir İdaresi Başkanlığı kamu arşivinin yerel kopyasıdır. Resmî ve hukuki işlemlerde Resmî Gazete yayımı esastır.

Üyelik Girişi Gereklidir

Mevzuata özel AI Vergi Forumu tartışmalarına katılmak ve mevzuatları kişisel çalışma profilinize kaydetmek için ücretsiz üye olun veya giriş yapın.

Giriş Yap Ücretsiz Kayıt Ol

AI Vergi Forumu: Yurtdışında yer alan gayrimenkulden elde edilen kira…

Bu mevzuat maddesi, fıkra istisnaları ve uygulama esaslarına dair uzman tartışma ve AI ön analiz alanı.

Mevzuat Tartışmaları

Yükleniyor...

Yeni Tartışma / Soru Aç

Yapay Zekâ Mevzuat Analizi & Yorumu: Yurtdışında yer alan gayrimenkulden elde edilen kira…

Bu analiz platformun yapay zekâ mevzuat motoru tarafından gerekçeli olarak üretilmiştir.

Yapay Zekâ Genel Özeti

# **Yurtdışında Yer Alan Gayrimenkulden Elde Edilen Kira Gelirinin Vergilendirilmesi** --- ## **1. Mevzuatın Temel Amacı ve Ana Düzenlemesi** 193 sayılı **Gelir Vergisi Kanunu (GVK)** ve 3065 sayılı **KDV Kanunu** çerçevesinde, **yurtdışında bulunan gayrimenkulden elde edilen kira gelirinin** Türkiye’de ikamet eden tam mükellefler açısından vergilendirilmesinin hukuki çerçevesini belirler. Düzenlemenin temel amacı: - **Tam mükellefiyet ilkesi** uyarınca, Türkiye’de yerleşmiş gerçek kişilerin **yurt içinde ve dışında elde ettikleri tüm kazanç ve iratların** gelir vergisine tabi tutulmasını sağlamak. - **Çifte vergilendirmeyi önleme mekanizmaları** (GVK m.123) aracılığıyla, yabancı ülkede ödenen vergilerin Türkiye’deki vergi yükünden mahsup edilmesini temin etmek. - **KDV açısından**, yurt dışında gerçekleşen işlemlerin verginin konusu dışında tutulmasını güvence altına almak. --- ## **2. Kritik Maddeler, Temel Müesseseler ve Yaptırımlar** ### **A. Gelir Vergisi Kanunu (GVK) Açısından** #### **1. Tam Mükellefiyet ve Yerleşme Kriterleri** - **GVK m.1**: Gerçek kişilerin **bir takvim yılı içinde elde ettikleri kazanç ve iratların safi tutarı** gelir vergisine tabidir. - **GVK m.3/1**: Türkiye’de **yerleşmiş** gerçek kişiler, **yurt içinde ve dışında elde ettikleri tüm gelirleri** üzerinden tam mükellefiyet esasında vergilendirilir. - **Yerleşme kriterleri (GVK m.4)**: - **İkametgah esası**: İkametgahı Türkiye’de bulunanlar (Türk Medeni Kanunu m.19 uyarınca sürekli kalma niyetiyle oturulan yer). - **Oturma süresi esası**: Bir takvim yılı içinde Türkiye’de **devamlı olarak 6 aydan fazla oturanlar** (geçici ayrılmalar süreyi kesmez). - **İstisna (GVK m.5)**: Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları kapsamındaki yabancılar hariç, yerleşme kriterlerini sağlayanlar tam mükellef sayılır. #### **2. Ticari Kazanç Niteliği** - **GVK m.37**: Gayrimenkulün **kısa süreli kiralama (Airbnb vb.)** yoluyla elde edilen geliri, **ticari kazanç** olarak değerlendirilir. - **Gerekçeler**: - **Organizasyon unsuru**: Süreklilik arz eden, farklı kişilere hizmet sunan, konutun teslim ve iadesini içeren bir sistemin varlığı. - **Kazanç sağlama potansiyeli**: Faaliyetin emek-sermaye organizasyonuna dayanması (kiralama platformu aracılığıyla olsa bile). - **Sonuç**: Elde edilen gelir, **ticari kazanca ilişkin hükümler** (GVK m.37-63) çerçevesinde vergilendirilir. #### **3. Yabancı Ülkede Ödenen Vergilerin Mahsubu (GVK m.123)** - **Şartlar**: 1. Yabancı ülkede ödenen verginin **gelir üzerinden alınan şahsi bir vergi** olması. 2. Verginin ödendiğinin **yetkili makamlarca tasdikli vesikalarla tevsik edilmesi** (Türk elçilik/konsolosluk veya Türk menfaatlerini koruyan ülkelerin temsilcilikleri). - **Uygulama**: - Mahsup edilecek tutar, **Türkiye’de tarh edilen gelir vergisinin yabancı ülkede elde edilen gelire isabet eden kısmı** ile sınırlıdır. - **Vesikaların ibraz süresi**: Beyanname verme tarihine kadar getirilemeyen belgeler için **1 yıllık erteleme** uygulanır; sürenin geçmesi halinde mahsup hakkı kaybedilir. - **Döviz kuru**: Yabancı para ile ödenen vergiler, **gelirin elde edildiği tarihteki kambiyo rayici** üzerinden TL’ye çevrilir. #### **4. Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (ÇVOA)** - **Fildişi Sahili ile ÇVOA yok**: Ülkemizle Fildişi Sahili arasında yürürlükte bir anlaşma bulunmadığından, **iç mevzuat hükümleri** (GVK m.123) doğrultusunda vergilendirme yapılır. --- ### **B. Katma Değer Vergisi (KDV) Kanunu Açısından** #### **1. KDV’nin Konusu (KDVK m.1, 6/b)** - **KDV’ye tabi işlemler**: - Türkiye’de **ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler**. - **Yurt dışı işlemler**: - **KDV Genel Uygulama Tebliği (I/A-6.2)**: - Hizmetin **Türkiye’de yapılması** veya **Türkiye’de faydalanılması** halinde KDV’ye tabi olur. - **Yurt dışında ifa edilen ve yurt dışında faydalanılan hizmetler** KDV’nin konusu dışındadır. - **60 No’lu KDV Sirküleri (1.1.1)**: - Yurtdışında gerçekleşen **mal teslimi** veya **hizmet ifası**, KDV’nin kapsamına girmez. #### **2. Uygulama Sonucu** - **Airbnb aracılığıyla yurtdışında kiraya verilen gayrimenkulden elde edilen gelir**: - **Hizmet yurt dışında ifa edilmiş** ve **hizmetten yurt dışında faydalanılmış** olduğundan **KDV’ye tabi değildir**. --- ## **3. Önceki Uygulamalardan / Klasik Usulden Temel Farkı** - **Gelir Vergisi Açısından**: - **Kısa süreli kiralama (Airbnb vb.)** geliri, **gelir vergisinde "gayrimenkul sermaye iradı"** (GVK m.70) yerine **ticari kazanç** (GVK m.37) olarak sınıflandırılır. - **Yerleşme kriteri** (ikametgah + 6 aylık oturma süresi) **tam mükellefiyeti otomatik hale getirir**; yurt dışı gelirlerin beyanı zorunludur. - **Yabancı ülkede ödenen vergilerin mahsubu** (GVK m.123), **çifte vergilendirmeyi önler**, ancak **belge yükümlülüğü** katıdır (tasdikli vesikalar gereklidir). - **KDV Açısından**: - **Yurt dışı hizmetler**, **Türkiye’de faydalanma koşuluna** bağlı kalmaksızın, **iç pazarda gerçekleşmediği sürece KDV’den muaf tutulur**. --- --- *Not: Bu özet, 18.12.2025 tarihli ve E-21152195-130[1-2025/8873]-738001 sayılı Gelir İdaresi Başkanlığı özelgesine dayanmaktadır.*

Mükellefler Açısından Değerlendirme

### **1. KAPSAM** - **Doğrudan Etkilenen Mükellef Grupları**: - **Tam Mükellef Gerçek Kişiler**: - Türkiye'de **ikametgahı bulunan** veya **bir takvim yılı içinde 6 aydan fazla oturan** gerçek kişiler (GVK m. 4). - **Yurtdışında gayrimenkul kiralayanlar** (özellikle kısa süreli kiralama platformları üzerinden, örn. Airbnb). - **Serbest Meslek Erbabı ve Ticari Kazanç Sahipleri**: - Gayrimenkul kiralama faaliyetini **ticari organizasyon çerçevesinde** (süreklilik, kazanç sağlama potansiyeli) yürütenler (GVK m. 37). - **Yabancı Ülke Geliri Elde Edenler**: - **Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması olmayan ülkelerde** (örn. Fildişi Sahili) gayrimenkul geliri elde eden tam mükellefler. - **Kapsam Dışında Kalanlar**: - **Dar Mükellefler**: Türkiye'de yerleşmemiş gerçek kişiler (yabancı ülkede ikametgahı olan ve 6 aydan az Türkiye'de kalanlar). - **KDV Yükümlülüğü**: Yurtdışındaki gayrimenkul kiralama işlemleri **KDV kapsamında değildir** (KDV Kanunu m. 1, 6/b; 60 No.lu Sirküler). --- ### **2. MALİ VE OPERASYONEL ETKİ** #### **2.1. Vergi Yükümlülükleri** - **Gelir Vergisi (GV)**: - **Tam Mükellefiyet Esası**: - Yurtdışındaki gayrimenkulden elde edilen **kira geliri**, **ticari kazanç** olarak değerlendirilir (GVK m. 37). - **Beyan Edilmesi Gereken Gelir**: Kira geliri **Türkiye’de yıllık gelir vergisi beyannamesinde** (Mart ayı sonuna kadar) beyan edilir. - **Vergi Oranı**: Gelir vergisi tarifesine göre %15–%40 aralığında (2025 yılı için en yüksek dilim %40). - **Yabancı Ülkede Ödenen Vergilerin Mahsubu**: - Fildişi Sahili’nde ödenen **şahsi gelir vergisi**, **Türkiye’de hesaplanan GV’den mahsup edilir** (GVK m. 123). - **Şartlar**: - Yabancı ülkede ödenen verginin **gelir üzerinden alınan şahsi vergi** olması. - Ödemenin **Türk elçilik/konsoloslukları tarafından tasdik edilmiş belgelere dayanması**. - Belge **vergi beyannamesi verme süresi sonuna kadar** (Mart ayı sonu) ibraz edilmediği takdirde, mahsup **1 yıl ertelenir**. - **KDV**: - **Yükümlülük Yok**: Yurtdışındaki gayrimenkul kiralama işlemi **Türkiye’de KDV’ye tabi değildir** (hizmet yurtdışında ifa edilir ve faydalanma yurtdışındadır). #### **2.2. Operasyonel Yük** - **Beyan ve Belge Yükümlülükleri**: - **Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi**: Kira gelirinin **ticari kazanç** olarak beyanı (ek formlar: **Gelir Vergisi Beyannamesi Ek-1**). - **Yabancı Vergi Mahsubu İçin Belgeler**: - Fildişi Sahili’ndeki vergi ödemesine ait **resmi makam belgeleri**. - **Tasdik**: Türk elçilik/konsolosluk onayı veya Fildişi Sahili’ndeki Türk menfaatlerini koruyan temsilciliklerin tasdiki. - **Muamele Türü Sınıflandırması**: - **Ticari Kazanç vs. Gayrimenkul Sermaye İratı**: - **Airbnb gibi platformlar üzerinden kısa süreli kiralama** → **Ticari kazanç** (organizasyon, süreklilik, kazanç sağlama potansiyeli). - **Uzun süreli kiralama** → **Gayrimenkul sermaye iradı** (GVK m. 70). #### **2.3. Avantajlar** - **Vergi Mahsubu**: Yabancı ülkede ödenen verginin Türkiye’deki vergi yükünden düşülmesi **çifte vergilendirmeyi önler**. - **Cezai Yaptırımdan Kaçınma**: Doğru sınıflandırma ve beyan ile **vergi cezası ve gecikme faizinden** muafiyet (Özelge’nin (***) maddesi). --- ### **3. EYLEM PLANI (NE YAPILMALI?)** #### **3.1. Gelir Vergisi Beyannamesi Süreci** - **Beyan Zamanı**: - **Yıllık beyanname verme süresi**: **Mart ayının sonuna kadar** (2025 yılı için 31 Mart 2026). - **Beyan Edilecek Tutarlara İlişkin Adımlar**: - **Safi Ticari Kazancın Hesaplanması**: - Yurtdışındaki kira gelirinden **giderler düşülür** (bakım, komisyon, platform ücretleri vb.). - **Döviz Kuru**: Gelirin elde edildiği tarihteki **TCMB döviz kuru** kullanılır. - **Yabancı Vergi Mahsubu**: - Fildişi Sahili’nde ödenen verginin **Türk lirasına çevrilmesi** (ödeme tarihindeki kur). - **Mahsup Sınırı**: Türkiye’de hesaplanan GV’nin **yurtdışı gelire isabet eden kısmı** kadardır. - **Belge Hazırlığı**: - **Yabancı Vergi Ödemesine İlişkin Belgeler**: - Vergi makbuzu, ödeme dekontu. - **Tasdik**: Türk elçilik/konsolosluk onayı (Fildişi Sahili’nde Türk temsilciliği yoksa, oradaki Türk menfaatlerini koruyan ülkenin temsilciliklerinin onayı). - **Süre**: Belgeler **beyanname verme süresi sonuna kadar** (31 Mart) ibraz edilmelidir. Aksi halde mahsup **1 yıl ertelenir**. #### **3.2. Muamele Türünü Doğru Sınıflandırma** - **Ticari Kazanç Kriterleri**: - **Süreklilik**: Airbnb üzerinden **düzenli kiralama** (haftalık/günlük). - **Organizasyon**: Temizlik, rezervasyon yönetimi, misafir kabulü gibi hizmetler varsa **ticari faaliyet** olarak kabul edilir. - **Eylem**: **Ticari kazanç** olarak beyan edilmeli (GVK m. 37). #### **3.3. KDV Yükümlülüğüne İlişkin Kontrol** - **Yurtdışı İşlem**: Fildişi Sahili’ndeki gayrimenkul kiralama **KDV kapsamında değildir** (hizmet yurtdışında ifa edilir). - **Dikkat**: Eğer **Türkiye’de bir aracı kullanılıyorsa** (örn. Türk turizm acentesi), KDV yükümlülüğü ortaya çıkabilir. #### **3.4. Cezai Yaptırımdan Kaçınma** - **Özelgeye Uyum**: - Bu özelgeye uygun beyan ve mahsup işlemleri yapılması halinde: - **Vergi cezası kesilmez**. - **Gecikme faizi hesaplanmaz** (Özelge (***) maddesi). - **Gecikme Durumunda**: - Belgeler **1 yıl içinde** (beyanname verme süresinden itibaren) ibraz edilirse mahsup yapılır. - **Süre aşımı**: 1 yıl sonra ibraz edilen belgeler **dikkate alınmaz**. #### **3.5. Süreç Takvimi** | **Eylem** | **Süre** | **Sorumlu** | |-----------|---------|-------------| | Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi | 31 Mart 2026 | Mükellef / YMM | | Yabancı Vergi Belgelerinin Tasdiki | Beyanname verme süresi sonuna kadar | Mükellef | | Yabancı Vergi Mahsubu İçin Belge İbrazı | 31 Mart 2026 | Mükellef | | Mahsup Ertelemesi Durumunda Son İbraz | 31 Mart 2027 | Mükellef | --- ### **4. EK ARAŞTIRMA** - **Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması (ÇVÖA)**: - Türkiye ile Fildişi Sahili arasında **ÇVÖA yoktur** → Tam mükellefiyet esası uygulanır. - **Yabancı Vergi Mahsubu Uygulaması**: - GVK m. 123’teki **şartlar** (şahsi vergi olması, belge tasdiki) **zorunludur**. - **Örnek**: Fildişi Sahili’nde %20 oranında gelir vergisi ödenmişse, Türkiye’de hesaplanan GV’den **%20’ye kadar mahsup** yapılır. - **Ticari Kazanç vs. Gayrimenkul İratı Ayrımı**: - **Kısa süreli kiralama (Airbnb)** → **Ticari kazanç** (GVK m. 37). - **Uzun süreli kiralama** → **Gayrimenkul sermaye iradı** (GVK m. 70). ```

Vergi Personeli Açısından Değerlendirme

### 1. UYGULAMA VE İŞLEM REHBERİ #### **Gelir Vergisi Uygulaması** - **Tam Mükellefiyet Tespiti**: - Mükellefin **Türkiye'de ikametgahı** (Türk Medeni Kanunu md. 19) veya **bir takvim yılı içinde Türkiye'de 6 aydan fazla oturması** halinde **tam mükellef** statüsünde değerlendirilmesi gerekir. - **İkametgah tespitinde**: - Nüfus kayıtları, ikametgah belgesi, elektrik/su abonelikleri gibi **objektif kanıtlar** incelenmeli. - Geçici ayrılmalar (tatil, iş seyahati vb.) oturma süresini kesmez. - **6 aylık oturma süresi**: - Süre, **bir takvim yılı içinde** (Ocak-Aralık) hesaplanır. - 183 günün aşıldığı anlaşıldığında, o yılın **tüm yurt dışı gelirleri** tam mükellefiyet kapsamına girer. - **Ticari Kazanç Değerlendirmesi**: - **Airbnb aracılığıyla kiralama**: - Gayrimenkulün **kısa süreli, süreklilik arz eden** şekilde farklı kişilere kiralanması **ticari faaliyet** olarak kabul edilir. - **Organizasyon unsuru** (rezervasyon yönetimi, temizlik, teslimat vb.) varsa, kazanç **ticari kazanç** olarak vergilendirilir. - **Kiralama süresi** (günlük/haftalık) ve **süreklilik** kritiktir. Uzun süreli kiralamalar (1 yıldan fazla) **gayrimenkul sermaye iradı** olarak değerlendirilebilir. - **Beyan Yükümlülüğü**: - Tam mükellefler, **yurt dışı kira gelirini** yıllık gelir vergisi beyannamesinde **ticari kazanç** olarak beyan eder. - **Gelirin türü**: Beyannamede **"Diğer Ticari Kazançlar"** hanesinde yer alır. - **Yurt Dışında Ödenen Vergilerin Mahsubu**: - **Şartlar**: 1. Yabancı ülkede ödenen verginin **gelir üzerinden alınan şahsi vergi** olması. 2. Ödendiğinin **yetkili makam vesikası** ile tevsik edilmesi (Fildişi Sahili’nde Türk konsolosluğu tasdiki gerekebilir). - **Uygulama**: - Mahsup, **Türkiye’de hesaplanan gelir vergisinin yurt dışı gelire isabet eden kısmından** yapılabilir. - **Vesikaların süresi**: Beyanname verme süresine kadar ibraz edilmeli. Aksi halde **1 yıllık erteleme** uygulanır, sürenin geçmesi halinde mahsup hakkı düşer. - **Kambiyo rayici**: Yabancı para cinsinden ödenen vergiler, **gelirin elde edildiği tarihteki TCMB kuru** üzerinden TL’ye çevrilir. #### **KDV Uygulaması** - **Yurt Dışı Hizmetin KDV Kapsamı**: - **Kiralama hizmeti** Fildişi Sahili’nde ifa edildiği ve **hizmetten yurt dışında faydalanıldığı** için **KDV’nin konusuna girmez**. - **Sistem Kontrolü**: - VEDOP’ta **yurt dışı hizmet** olarak işaretlenmeli. - **Fatura kesilmez** (KDV Kanunu md. 1/1 uyarınca yurt dışı işlemler KDV’ye tabi değil). - **Airbnb üzerinden tahsilat**: Ödemenin yurt dışında gerçekleşmesi halinde **KDV beyannamesine dahil edilmez**. --- ### 2. DENETİM VE RİSK ALANLARI #### **Gelir Vergisi Denetim Riskleri** - **Tam Mükellefiyetin Tespitinde Yanlışlıklar**: - Mükellefin **ikametgahının yurt dışında olduğunun iddia edilmesi** halinde: - **Nüfus kayıtları**, **oturma izni süreleri**, **yurt dışı adres kanıtları** (fatura, kira sözleşmesi vb.) incelenmeli. - **6 aylık oturma süresi** hesaplanırken **giriş-çıkış kayıtları** (pasaport, e-devlet verileri) kontrol edilmeli. - **Risk**: Mükellefin aslında **Türkiye’de yerleşik** olması halinde **tüm yurt dışı gelirleri** beyan edilmediğinde **vergi kaybı** ve **vergi ziyaı cezası** (VUK md. 344) uygulanabilir. - **Ticari Kazanç vs. Gayrimenkul Sermaye İradı Karışımı**: - **Risk**: Airbnb kiralamasının **ticari kazanç** mı yoksa **gayrimenkul sermaye iradı** mı olduğu konusunda **yorum farklılıkları** olabilir. - **Denetimde dikkat edilmesi gerekenler**: - Kiralama süresi (30 günden kısa: ticari; uzun süreli: sermaye iradı). - **Organizasyon derecesi** (rezervasyon yönetimi, temizlik hizmeti vb.). - **Süreklilik** (yıllık kiralama sayısı, gelir tutarı). - **Yanlış sınıflandırma**: Ticari kazanç olarak beyan edilmesi gereken gelir, **gayrimenkul sermaye iradı** olarak beyan edilirse **eksik beyan** sonucu doğar. - **Yurt Dışı Vergi Mahsubunda Usulsüzlükler**: - **Riskler**: - **Vesika eksikliği**: Yabancı ülkede ödenen verginin **tasdikli belgesi** sunulmamasından dolayı mahsup hakkının kaybedilmesi. - **Yanlış oranlama**: Mahsup, **yurt dışı gelirin oranına göre** yapılmalı. Toplam gelir içindeki payın yanlış hesaplanması halinde **fazla mahsup** yapılması. - **Süre aşımı**: Vesikaların **1 yıl içinde** ibraz edilmemesi halinde mahsup hakkı düşer. #### **KDV Denetim Riskleri** - **Yurt Dışı Hizmetin Yanlış Değerlendirilmesi**: - **Risk**: Hizmetin **Türkiye’de ifa edildiği** yanılgısı (örn. Airbnb platformunun Türkiye’de bulunması). - **Doğru yaklaşım**: Hizmetin **fiziki ifa yeri** (gayrimenkulün bulunduğu ülke) ve **faydalanma yeri** (kiracının bulunduğu ülke) dikkate alınmalı. - **Sistem Kayıtları**: - **VEDOP’ta yanlış kodlama** (yurt içi hizmet olarak işaretlenmesi) halinde **KDV tahakkuku** hatalı olur. - **Fatura kesilmesi**: Yurt dışı hizmet için **KDV’siz fatura** kesilmeli, aksi halinde **haksız KDV tahsilatı** ve **vergi ziyaı ve ilgili idari yaptırımlar** (VUK md. 344 ve fiilin niteliğine göre) uygulanır. - **Airbnb’den Elde Edilen Gelirin Takibi**: - **Risk**: Airbnb’nin **Türkiye’de vergi sorumluluğu** bulunmadığı için **gelirin beyan edilmemesi**. - **Denetimde**: - Mükellefin **banka hesap hareketleri** (yurt dışı tahsilatlar) incelenmeli. - **Airbnb hesap ekstreleri** istenmeli (gerekirse **yargı yolu** ile talep edilebilir). --- ### 3. SİSTEMSEL VE İDARİ İŞLEMLER #### **VEDOP/Sistem Kayıtları** - **Gelir Vergisi**: - **Mükellef Profilinde**: - **Tam mükellefiyet statüsü** doğru şekilde işaretlenmeli. - **Yurt dışı gelir** hanesi **ticari kazanç** olarak seçilmeli. - **Beyanname Kontrolü**: - **Yıllık gelir vergisi beyannamesinde**: - Yurt dışı kira geliri **"Diğer Ticari Kazançlar"** bölümünde yer almalı. - **Mahsup edilmiş yurt dışı vergiler** ayrı bir satırda gösterilmeli. - **KDV**: - **Hizmet Türü Seçimi**: - **Yurt dışı hizmet** olarak işaretlenmeli (**KDV’ye tabi değil**). - **Fatura İşlemleri**: - **E-fatura/e-arşiv faturada**: - **KDV oranı %0** olarak seçilmeli. - **Açıklama bölümünde** "Yurt dışı hizmet - KDV Kanunu md. 1/1" ibaresi yer almalı. #### **İç Yazışmalar ve Mükellef Sorgulamaları** - **Mükellef Sorgularında**: - **Tam mükellefiyet tespitinde**: - **"İkametgahınız Türkiye’de mi?"** sorusuna ek olarak **"Son 1 yılda Türkiye’de kaç gün kaldınız?"** sorusu yönlendirilmeli. - **Yurt dışı adres kanıtları** (kira sözleşmesi, fatura vb.) istenmeli. - **Airbnb Gelirine İlişkin**: - **"Kiralama süresi ve organizasyon detayları"** (rezervasyon sayısı, temizlik hizmeti vb.) sorulmalı. - **"Yurt dışında vergi ödendi mi?"** sorusuna **evet** yanıtı alınırsa **tasdikli belge** talep edilmeli. - **Denetimde Talep Edilecek Belgeler**: - **Gelir Vergisi**: - Airbnb hesap ekstreleri (gelir tutarları, kiralama süresi). - Yurt dışı vergi ödemelerine ilişkin **tasdikli belgeler**. - Banka hesap hareketleri (yurt dışı tahsilatlar). - **KDV**: - **Kiralama sözleşmeleri** (hizmetin yeri ve faydalanma yeri belirtmeli). - **Fatura örnekleri** (eğer kesilmişse). #### **Mükellef Uyarıları ve Operasyonel Detaylar** - **Beyan Süreleri**: - **Yıllık gelir vergisi beyannamesi**: Mart ayının sonuna kadar verilmeli. - **Yurt dışı vergi mahsubu için vesikaların ibrazı**: Beyanname verme süresine kadar (uzatma talebi halinde **1 yıl**). - **Cezai İşlemler**: - **Eksik beyan**: Vergi ziyaı cezası (VUK md. 344) ve **gecikme faizi**. - **Yanlış beyanda bulunma**: Fiilin niteliğine göre **VUK m. 352** veya elektronik beyan yükümlülüğünün ihlali halinde **VUK mükerrer 355**; vergi ziyaı doğması halinde ayrıca **VUK m. 344** değerlendirilir. - **Airbnb’den Vergi Bilgisi Alınması**: - **GİB’nin Airbnb ile işbirliği**: Türkiye’de faaliyet gösteren platformlardan **vergi bilgisi** talep edilebilir (VUK md. 153). - **Mükelleflere hatırlatma**: **E-posta/SMS** yoluyla yurt dışı gelirlerin beyan edilmesi gerektiği konusunda uyarı yapılmalı. --- ```

Etki ve Uygulama Değerlendirmesi

### **Yurtdışında Yer Alan Gayrimenkulden Elde Edilen Kira Gelirinin Vergilendirilmesi Değerlendirmesi** --- ### **1. DÜZENLEMENİN AMACI** - **Kamu maliyesine gelir sağlama**: - Tam mükellefiyet esasına tabi gerçek kişilerin yurt dışında elde ettikleri gelirlerin (ticari kazanç niteliğindeki kira gelirleri dahil) Türkiye’de beyan edilmesi ve vergilendirilmesi, **vergi tabanını genişletme** ve **kayıt dışılıkla mücadele** hedeflerine hizmet eder. - Yurt dışı gelirlerin Türkiye’de vergilendirilmesi, **vergi kaçırılmasını önleme** amacını taşır. - **Vergi adaleti**: - Tam mükellefiyet ilkesi çerçevesinde, Türkiye’de ikamet edenlerin global gelirlerinin vergilendirilmesi, **vergi eşitliği** ve **yükümlülük adaleti** ilkelerini pekiştirir. - **Yatırım teşviki**: - Doğrudan teşvik amacı gütmez; ancak **çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması (ÇVÖA) yokluğu** nedeniyle yurt dışı yatırımların vergi yükünü artırabilir (Fildişi Sahili ile ÇVÖA bulunmadığı için). --- ### **2. PİYASA VE SEKTÖREL ETKİLER** #### **Sektörel Etkiler** - **Gayrimenkul ve kiralama sektörü**: - Yurt dışında gayrimenkul kiralayan Türkiye ikametgahı sahipleri, **ticari kazanç** kapsamında beyan ve vergi yükümlülüğüyle karşılaşır. - **Airbnb gibi kısa süreli kiralama platformları**: - Platform aracılığıyla elde edilen gelirlerin **ticari faaliyet** olarak değerlendirilmesi, platform kullanıcılarını **vergi uyumluluğu** konusunda daha dikkatli hale getirebilir. - **Mükellef psikolojisi**: - Yurt dışı gelirlerin beyan edilmesi zorunluluğu, **kayıt dışılığın azalmasına** katkıda bulunabilir. - Ancak, **yüksek vergi yükü** ve **bürokratik işlemler** (yurt dışı vergi mahsubu için belgelendirme zorunluluğu), mükellefleri caydırıcı etki yapabilir. #### **Makroekonomik Etkiler** - **Sermaye akımları**: - Yurt dışı gayrimenkul yatırımlarının vergi yükünün artması, **sermaye kaçışını teşvik edebilir** (özellikle ÇVÖA olmayan ülkelerde). - **Türkiye’de ikamet edenlerin yurt dışı yatırımlarını azaltma** eğilimi gözlenebilir. - **Vergi geliri**: - Kısa vadede **vergi tahsilatında artış** sağlanabilir, ancak uzun vadede **yurt dışı yatırımların azalması** nedeniyle potansiyel gelir kaybı riski bulunmaktadır. --- ### **3. HUKUKİ VE YAPISAL DEĞERLENDİRME** #### **Vergi Tekniği ve Kanunilik İlkesi** - **Güçlü yönler**: - **Tam mükellefiyet ilkesi** (GVK m. 3) ve **ticari kazancın tanımı** (GVK m. 37) net olarak uygulanmaktadır. - **Yurt dışı vergi mahsubu** (GVK m. 123) imkanı, çifte vergilendirmenin önlenmesine katkı sağlar. - **KDV’den muafiyet**: Yurt dışında gerçekleşen kiralama hizmetinin KDV’ye tabi olmaması, **vergi çatışmalarını önler**. - **Zayıf yönler**: - **Ticari kazanç tanımının geniş yorumlanması**: - Airbnb kiralamalarının **süreklilik arz eden organizasyon** olarak değerlendirilmesi, **belirsizlik** yaratabilir (örneğin, uzun süreli kiralamalar vs. kısa süreli kiralamalar arasındaki ayrım). - **Belgelendirme yükü**: - Yurt dışı vergi mahsubu için **yetkili makamlardan alınan vesikaların tasdiki** zorunluluğu, **bürokratik engel** oluşturabilir. - **ÇVÖA eksikliği**: - Fildişi Sahili ile ÇVÖA bulunmaması, **çifte vergilendirme riskini** artırır. #### **Vergi Barışı ve Yargı Uyuşmazlıkları Potansiyeli** - **Uyuşmazlık riski**: - **Ticari kazanç vs. gayrimenkul iradı** ayrımı konusunda ihtilaflar yaşanabilir (örneğin, uzun süreli kiralamaların ticari kazanç kapsamında mı değerlendirileceği). - **Yurt dışı vergi mahsubu** için istenen belgelerin teminindeki zorluklar, **vergi ihtilaflarına** yol açabilir. - **Vergi barışı**: - Özelge, **vergi cezası ve gecikme faizi muafiyeti** sağlasa da, **geriye dönük beyan zorunluluğu** nedeniyle mükellefler için **uyum maliyeti** yüksek olabilir. --- --- ### **4. EK ARAŞTIRMA (Resmi Gazete ve Mevzuat Doğrultusu)** - **193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK)**: - Tam mükellefiyet (m. 3), ticari kazanç (m. 37), yurt dışı vergi mahsubu (m. 123) hükümleri doğrultusunda düzenleme yapılmıştır. - **Özelge dayanağı**: Vergi Usul Kanunu m. 413 (özelge verme yetkisi). - **3065 sayılı KDV Kanunu**: - Yurt dışında ifa edilen hizmetler KDV’ye tabi değildir (m. 1, 6/b). - **Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları (ÇVÖA)**: - Türkiye’nin Fildişi Sahili ile ÇVÖA’sı bulunmamaktadır (GİB’in [ÇVÖA listesi](https://www.gib.gov.tr/cifte-vergilendirmeyi-onleme-anlasmalari) doğrultusunda). - **Airbnb ve kısa süreli kiralama**: - GİB’in önceki özelgeleri (örneğin, [2021/4 numaralı özelge](https://gib.gov.tr/mevzuat/kanun/436/ozelge/28945)) kısa süreli kiralamaların ticari kazanç olarak değerlendirildiğini teyit etmektedir. --- --- ### **SONUÇ VE ÖNERİLER** - **Makroekonomik ve bütçe açısından**: - Kısa vadede **vergi tahsilatını artırır**, ancak uzun vadede **yurt dışı yatırımların azalmasına** neden olabilir. - **ÇVÖA müzakerelerinin hızlandırılması** (Fildişi Sahili ve benzeri ülkelerle) önerilir. - **Vergi adaleti açısından**: - Tam mükellefiyet ilkesi **adaletli** olsa da, **bürokratik yükün azaltılması** (örneğin, yurt dışı vergi mahsubu için elektronik belgelendirme imkanı) gereklidir. - **Hukuki açıdan**: - **Ticari kazanç tanımının netleştirilmesi** (kısa/uzun süreli kiralama ayrımı) ve **belgelendirme sürecinin kolaylaştırılması** önerilir.

İşlem