Devre mülk hakkının kiraya verilmesi durumunda konaklama ve gelir vergisi uygulaması hk.

Mevzuat Listesine Dön

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

Ankara Defterdarlığı

                                                                                                                           Gelir Kanunları Gelir Vergileri Grup Müdürlüğü

Sayı       :E-90792880-187[2024/8]-2117                                                                                                                                                 02.01.2026

Konu      :Devre mülk hakkının kiraya verilmesi durumunda konaklama ve gelir vergisi uygulaması

İlgi            : 23.07.2024 tarih ve ….. sayılı özelge talep formunuz.

İlgide kayıtlı özelge talep formunuz ve eklerinin incelenmesinden, yılın belli dönemlerinde kullanım hakkına sahip olduğunuz devre mülk hakkını, peşin ödediğiniz aidat ve ilan giderlerini karşılamak amacıyla kiralamak istediğiniz, kiralama faaliyeti nedeniyle mükellefiyetiniz bulunmadığı ve kiralama faaliyetinizin süreklilik arz etmediği belirtilerek devre mülk hakkınızı kiralamanın gelir ve konaklama vergisi kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği hususunda Defterdarlığımız görüşünün talep edildiği anlaşılmıştır.

I-GELİR VERGİSİ YÖNÜNDEN

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde; maddede, bentler halinde belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.

Anılan Kanunun 72 nci maddesinde de,

"Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

..."

hükmü uyarınca, gayrimenkul sermaye iratlarında tahsil esası benimsenmiştir.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında, nakden veya hesaben yapacakları ödemeler (avans olarak ödenenler dâhil) üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapmak zorunda olanlar sayılmış olup, anılan fıkranın (5) numaralı bendinin (a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2009/14592 sayılı B.K.K ile %20 Yürürlük; 03.02.2009) gelir vergisi tevkifatı yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Yine aynı Kanunun 86 ncı maddesinde,

"Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dâhil edilmez.

1.Tam mükellefiyette;

 ...

c)                        Vergiye tâbi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2024 takvim yılı gelirleri için: 230.000-TL) aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları,

d)                       Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 600 milyon lirayı (2024 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 13.000-TL) aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları.

..."

hükmü yer almaktadır.

Öte yandan; "Devre Mülk Hakkı" 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 57-65 inci maddelerinde düzenlenmiş ve devre mülk hakkının mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı ve bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilen bir hak olduğu belirtilmiştir. Devre mülk hakkı, satışa konu edilebildiği gibi kiralamaya da konu olabilmektedir.

Devre mülk hakkı nitelik itibariyle gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğundan, bu tür hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (4) numaralı bendine göre gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmektedir.

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; sahibi bulunduğunuz devre mülk hakkınızın tarafınızca,

-    Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılan tevkifat sorumlularına kiraya verilmesi durumunda, elde edilecek tevkifata tabi kira gelirinin, mezkûr Kanunun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (c) alt bendi hükmü uyarınca, 2024 takvim yılı gelirleri için 230.000-TL tutarındaki beyan haddini (beyana tabi başkaca gelirlerinizin bulunması durumunda, adı geçen Kanunun 85 ve 86 ncı maddeleri uyarınca ayrıca bir değerlendirme yapılmalıdır.),

-    Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasında sayılan tevkifat sorumluları dışındakilere kiraya verilmesi durumunda ise bu defa da, elde edilecek tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirinin, mezkûr Kanunun 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (d) alt bendi hükmü uyarınca, 2024 takvim yılı gelirleri için 13.000-TL tutarındaki beyan haddini

aşması halinde, tarafınızca gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

II-KONAKLAMA VERGİSİ YÖNÜNDEN

6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 34 üncü maddesinin;

-    1 inci fıkrasında, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetlerin (yeme, içme, aktivite, eğlence hizmetleri ve havuz, spor, termal ve benzeri alanların kullanımı gibi) konaklama vergisine tabi olduğu,

-    2 nci fıkrasında, verginin mükellefinin birinci fıkrada belirtilen hizmetleri sunanlar olduğu,

-    3 üncü fıkrasında, vergiyi doğuran olayın, birinci fıkrada belirtilen hizmetlerin sunulması ile meydana geldiği

hükme bağlanmıştır.

Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliğinin "Verginin Konusu" başlıklı (I) numaralı bölümünde,

"6802 sayılı Kanunun (bundan sonra Kanun olarak ifade edilecektir) 34 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca konaklama vergisinin konusunu, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetler (yeme, içme, aktivite, eğlence hizmetleri ve havuz, spor, termal ve benzeri alanların kullanımı gibi) oluşturur. Geceleme hizmetinin; sağlıklı yaşam tesisleri, eğlence merkezleri gibi tesislerin bünyesinde sunulması, vergilendirmeye etki etmez.

Mezkûr fıkrada, konaklama tesisleri bakımından bir sınırlandırma bulunmamakta olup, tesisin; türü, sınıfı, niteliği, ilgili mevzuatta yer alan tarif ve tanımlamaları ve ilgili mevzuata göre turizm işletmesi belgesi ve/veya işyeri açma/işletme belgesi olup olmadığına bakılmaksızın, konaklama hizmeti sunan bütün tesislerde verilen yukarıda sayılan hizmetler vergiye tabidir.

 ...

A. Konaklama Tesislerinde Verilen Geceleme Hizmeti

Konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti vergiye tabidir. Geceleme hizmeti, konaklama tesislerinde oda veya yer tahsis etmek suretiyle verilen, tesiste günlük yatma, barınma ve kalma hizmetini ifade eder... "

açıklamalarına yer verilmiştir.

Buna göre, devre mülk hakkının ticari bir organizasyon olmaksızın hak sahiplerince kiraya verilmesi konaklama vergisinin konusuna girmediğinden, devre mülk hakkınızın tarafınızca kiraya verilmesi dolayısıyla konaklama vergisi yükümlülüğünüz bulunmamaktadır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

Resmî Bilgi Uyarısı: Bu içerikler Resmî Gazete ve Gelir İdaresi Başkanlığı kamu arşivinin yerel kopyasıdır. Resmî ve hukuki işlemlerde Resmî Gazete yayımı esastır.

Üyelik Girişi Gereklidir

Mevzuata özel AI Vergi Forumu tartışmalarına katılmak ve mevzuatları kişisel çalışma profilinize kaydetmek için ücretsiz üye olun veya giriş yapın.

Giriş Yap Ücretsiz Kayıt Ol

AI Vergi Forumu: Devre mülk hakkının kiraya verilmesi durumunda konaklama ve…

Bu mevzuat maddesi, fıkra istisnaları ve uygulama esaslarına dair uzman tartışma ve AI ön analiz alanı.

Mevzuat Tartışmaları

Yükleniyor...

Yeni Tartışma / Soru Aç

Yapay Zekâ Mevzuat Analizi & Yorumu: Devre mülk hakkının kiraya verilmesi durumunda konaklama ve…

Bu analiz platformun yapay zekâ mevzuat motoru tarafından gerekçeli olarak üretilmiştir.

Yapay Zekâ Genel Özeti

### **Devre Mülk Hakkının Kiraya Verilmesi Durumunda Konaklama ve Gelir Vergisi Uygulaması – Mevzuat Özeti** --- --- ### **1. Mevzuatın Temel Amacı ve Ana Düzenlemesi** Bu özelge, **devre mülk hakkının kiraya verilmesi** durumunda uygulanacak **gelir vergisi** ve **konaklama vergisi** rejimini açıklayan bir idari görüşü içermektedir. - **Hukuki amaç**: Devre mülk hakkının (Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre tesis edilen irtifak niteliğindeki hak) **gelir vergisi kapsamında gayrimenkul sermaye iradı** olarak değerlendirilmesi ve **konaklama vergisinden muaf tutulmasının** hukuki dayanaklarını ortadan kaldırmaktır. - **Korunan hukuki yarar**: Mükelleflerin, devre mülk kiralamalarından elde ettikleri gelirleri doğru sınıflandırması ve vergilendirme sürecinde belirsizliklerin giderilmesidir. - **Ana sistem**: Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) **70. maddesi** uyarınca devre mülk hakları gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilir; **6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu** çerçevesinde ise konaklama vergisi **sadece ticari konaklama tesisleri** için geçerlidir. --- --- ### **2. Kritik Maddeler, Temel Müesseseler ve Yaptırımlar** #### **A. Gelir Vergisi Uygulaması** Devre mülk hakkının kiraya verilmesinden elde edilen gelir, **gayrimenkul sermaye iradı** olarak değerlendirilir ve aşağıdaki kurallara tabidir: - **Gelir Türü ve Tanımı** - **GVK m.70/4**: Devre mülk hakkı, **gayrimenkul niteliğindeki haklar** kapsamında değerlendirilir. - **GVK m.72**: Gayrimenkul sermaye iratlarında **tahsil esası** geçerlidir (nakden/aynen tahsil edilen kira bedelleri). - **Vergilendirme Usulü** - **Tevkifat Yükümlülüğü (GVK m.94/1-5/a)**: - Kiracı, **GVK m.94’te sayılan tevkifat sorumlularından** (ör. kurumlar, ticari işletmeler) ise, kira bedeli üzerinden **%20 oranında gelir vergisi tevkifatı** yapılır. - Tevkifat yapılması halinde, gelir **yıllık beyannameye dahil edilmez** (GVK m.86/1-c): - **2024 yılı için beyan haddi**: **230.000 TL** (ikinci gelir dilimi üst sınırı). - **Şart**: Gelirin **tevkifata tabi** olması ve toplam gelirin bu haddi aşmaması gerekir. - **Tevkifatsız Durum (GVK m.86/1-d)**: - Kiracı, tevkifat sorumlusu **değilse** (ör. bireysel kiracı), elde edilen gelir **tevkifata ve istisnaya konu olmayan gayrimenkul sermaye iradı** olarak değerlendirilir. - **Beyan haddi**: **2024 yılında 13.000 TL**’yi aşan tutarlar için **yıllık gelir vergisi beyannamesi** verilir. - **İstisna ve Muafiyetler** - **GVK m.86/1-d**: 13.000 TL’nin altındaki tevkifatsız gayrimenkul sermaye iratları **beyana tabi değildir**. - **GVK m.21**: Devre mülk kiralaması **sürekli bir faaliyet** haline gelmedikçe **ticari kazanç** olarak değerlendirilmez. --- #### **B. Konaklama Vergisi Uygulaması** Devre mülk kiralaması **konaklama vergisinden muaftır**, çünkü: - **Gider Vergileri Kanunu m.34**: - Konaklama vergisi, **otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel vb. ticari konaklama tesislerinde** sunulan **geceleme hizmeti** ve bu hizmetle birlikte sunulan diğer hizmetler (yeme-içme, aktivite vb.) için geçerlidir. - **Vergi mükellefi**: Hizmeti sunan **konaklama tesisi işletmecisidir**. - **Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliği (I/A)**: - Konaklama vergisinin konusu, **ticari bir organizasyon çerçevesinde sunulan geceleme hizmetidir**. - **Devre mülk sahibinin bireysel kiralaması**, ticari bir konaklama tesisi işletmeciliği olarak kabul **edilmez**. - **Sonuç**: Devre mülk hakkının **hak sahibi tarafından kiraya verilmesi**, konaklama vergisi kapsamı **dışındadır**. --- #### **C. Devre Mülk Hakkının Hukuki Niteliği** - **Kat Mülkiyeti Kanunu m.57-65**: - Devre mülk, **mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümde**, **yılın belli dönemlerinde kullanım hakkı** tanıyan, **müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı**dır. - **Hukuki sınıflandırma**: Gayrimenkul niteliğinde bir **sınırlı ayni hak**tır. - **Kiralanabilirlik**: Devre mülk hakkı, **satılabileceği gibi kiraya da verilebilir**. --- --- --- ### **3. Önceki Uygulamalardan / Klasik Usulden Temel Farkı** Bu özelge, devre mülk kiralamalarının vergilendirilmesinde **iki temel ayrımı** netleştirir: - **Gelir Vergisi Açısından**: - Devre mülk hakları, **gayrimenkul sermaye iradı** olarak sınıflandırılır (önceden bazen **diğer kazanç ve iratlar** veya **ticari kazanç** olarak yanlış değerlendirilebilmekteydi). - **Tevkifat sorumluluğu**, kiracının statüsüne göre değişir (ticari kiracıda %20 tevkifat; bireysel kiracıda beyan yükümlülüğü). - **Konaklama Vergisi Açısından**: - **Ticari konaklama tesisi olmayan** devre mülk kiralamaları, **konaklama vergisinden muaftır** (önceden bu konuda belirsizlikler bulunmaktaydı). --- --- ### **4. Özet Tablo (Pratik Uygulama Rehberi)** | **Durum** | **Gelir Vergisi** | **Konaklama Vergisi** | |-----------|------------------|----------------------| | **Devre mülk, ticari kiracıya (GVK m.94 sorumlusu) kiraya verilir** | %20 tevkifat; **230.000 TL’nin altı beyan edilmez** | **Muaf** | | **Devre mülk, bireysel kiracıya kiraya verilir** | **13.000 TL’nin üstü beyan edilir** | **Muaf** | | **Devre mülk, sürekli faaliyet halinde kiraya verilir** | **Ticari kazanç** (GVK m.37) | **Muaf (ticari konaklama tesisi değilse)** | | **Devre mülk, otel/pansiyon vb. ticari tesis olarak işletilir** | **Ticari kazanç** | **Vergiye tabi (geceleme hizmeti sunuluyorsa)** |

Mükellefler Açısından Değerlendirme

```markdown ### **1. KAPSAM** #### **Etkilenen Mükellef Grupları** - **Gelir Vergisi Mükellefleri**: - Devre mülk hakkı sahipleri (gerçek kişiler). - Devre mülkün kiraya verilmesi sonucu **gayrimenkul sermaye iradı** elde edenler. - **Konaklama Vergisi Yükümlüleri**: - **Ticari organizasyon olmaksızın** devre mülkünü kiraya veren gerçek kişiler **konaklama vergisine tabi değildir**. - Ticari amaçla (otel, pansiyon vb. işletmeciler) konaklama hizmeti sunanlar konaklama vergisine tabi olabilir (bu özelge kapsamında değerlendirilmeyen grup). --- ### **2. MALİ VE OPERASYONEL ETKİ** #### **Gelir Vergisi Açısından** - **Vergi Yükü**: - Devre mülkün kiraya verilmesinden elde edilen gelir, **gayrimenkul sermaye iradı** olarak değerlendirilir. - **Tevkifat Durumu**: - **Tevkifat sorumlularına** (GVK m.94/1’de sayılanlar) kiraya verilmesi: - %20 oranında **gelir vergisi tevkifatı** uygulanır (B.K.K. 2009/14592). - Tevkifata tabi gelirlerin **2024 yılı için 230.000 TL’yi aşması** halinde **yıllık beyanname** verilmesi zorunludur. - **Tevkifat sorumluları dışında** kiraya verilmesi: - Tevkifata tabi olmayan gelirler için **2024 yılı için 13.000 TL’yi aşması** halinde yıllık beyanname verilir. - **Beyan Yükümlülüğü**: - Tevkifata tabi olmayan veya istisna kapsamında olmayan gelirler için **yıllık gelir vergisi beyannamesi** (Mart ayının sonuna kadar). - Diğer gelirlerle birlikte beyan edilmesi gereken durumlarda **toplam gelir** dikkate alınır (GVK m.85-86). - **Avantaj**: - **13.000 TL altındaki tevkifata/istisnaya tabi olmayan gelirler** beyan dışı bırakılabilir. - **230.000 TL altındaki tevkifata tabi gelirler** (diğer gelirler yoksa) beyan edilmez. #### **Konaklama Vergisi Açısından** - **Yükümlülük Yok**: - Devre mülkün **ticari organizasyon olmaksızın** kiraya verilmesi **konaklama vergisine tabi değildir** (Gider Vergileri Kanunu m.34 ve Konaklama Vergisi Uygulama Tebliği). - **İstisna Koşulu**: Kiraya verilen devre mülkün **otel/pansiyon vb. tesis niteliği taşımaması** gerekir. --- ### **3. EYLEM PLANI (NE YAPILMALI?)** #### **Gelir Vergisi Uygulaması** - **Kira Gelirinin Takibi**: - Kiraya verilen devre mülkün **yıllık kira gelirini** ayrı bir hesapta izlemek. - **Tevkifat Durumuna Göre**: - **Tevkifat sorumlularına kiralama**: - Kiralayanın (mükellefin) **%20 tevkifatı** kira bedelinden kesmesi ve **muhtasar beyanname** (aylık/3 aylık) ile beyan etmesi gerekir. - Mükellefin **yıllık geliri 230.000 TL’yi aşıyorsa**: - **Yıllık gelir vergisi beyannamesi** (Mart 2025 sonuna kadar) verilmeli. - Beyannameye **tevkif edilen vergi** mahsup edilir. - **Tevkifat sorumluları dışına kiralama**: - **13.000 TL’yi aşan gelirler** için yıllık beyanname verilir. - **Fatura/Dekont Saklama**: - Kira ödemelerine ait **belge (fatura, banka dekontu, kira sözleşmesi)** muhafaza edilmeli. - **Beyan Süreleri**: - **Yıllık Beyanname**: 1 Ocak - 31 Mart (izleyen yıl). - **Muhtasar Beyanname**: Tevkifat sorumluları için **aylık/3 aylık** (ödemenin yapıldığı ayı takip eden ayın 26’sına kadar). #### **Konaklama Vergisi Uygulaması** - **Herhangi Bir İşlem Gerekmez**: - Devre mülkün **bireysel kiraya verilmesi** konaklama vergisine tabi olmadığından **beyan veya ödeme yükümlülüğü yoktur**. - **Dikkat**: Eğer devre mülk **ticari bir konaklama tesisi** olarak işletiliyorsa (otel, pansiyon vb.), **konaklama vergisi mükellefiyeti** doğuşur (bu durumda 6802 sayılı Kanun ve Tebliğ hükümleri uygulanır). #### **Belge ve Kayıt Yükümlülükleri** - **Kira Sözleşmesi**: - Yazılı kira sözleşmesi düzenlenmeli (süre, bedel, ödeme koşulları). - **Ödeme Belgeleri**: - Banka havalesi, EFT, nakit makbuzları saklanmalı. - **Vergi Kimlik Numarası (VKN) Doğrulaması**: - Kiracının (eğer kurumsa) VKN’si tevkifat uygulamasında gereklidir. --- ### **4. EK ARAŞTIRMA** - **634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.57-65)**: - Devre mülk hakkı, **yılın belli dönemlerinde kullanım hakkı** tanıyan, **müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı**dır. - **Kiralanabilir** bir hak olarak tanımlandığından, gelir vergisi kapsamında gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilir. - **Gider Vergileri Kanunu (m.34)** ve **Konaklama Vergisi Uygulama Tebliği**: - Konaklama vergisi, **ticari konaklama hizmeti** sunanlar için geçerlidir. - **Bireysel devre mülk kiralamaları** bu kapsamda değildir. ```

Vergi Personeli Açısından Değerlendirme

### **1. UYGULAMA VE İŞLEM REHBERİ** #### **Gelir Vergisi Uygulaması** - **Gayrimenkul Sermaye İradı Kapsamı** - Devre mülk hakkı, **634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57-65. maddeleri** uyarınca **irtifak hakkı** niteliğinde bir gayrimenkul hakkıdır. - **193 sayılı GVK’nın 70. maddesi** gereği, devre mülk hakkının kiraya verilmesinden elde edilen gelir, **gayrimenkul sermaye iradı** olarak değerlendirilir. - **Tahsil esası** geçerlidir (GVK m.72): Kira bedelleri, nakden veya aynen tahsil edildiği takvim yılında gayrisafi hasılata dâhil edilir. - **Tevkifat ve Beyanname Yükümlülüğü** - **Tevkifat sorumlularına kiralama (GVK m.94/1-5/a)** - Kiracı, **%20 oranında gelir vergisi tevkifatı** yapmak zorundadır. - **Beyan sınırı (GVK m.86/1-c)**: - 2024 yılı için **230.000 TL’yi aşmayan** tevkifata tabi gayrimenkul sermaye iratları **yıllık beyannameye dâhil edilmez** (diğer gelirler varsa, **GVK m.85-86** uyarınca toplu değerlendirme yapılır). - **Aşması halinde**: Yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir. - **Tevkifat sorumlusu olmayanlara kiralama** - **Beyan sınırı (GVK m.86/1-d)**: - 2024 yılı için **13.000 TL’yi aşmayan** tevkifata/istisnaya tabi olmayan gayrimenkul sermaye iratları beyan edilmez. - **Aşması halinde**: Yıllık beyanname verilir. - **İşlem Akışı** - **Vergi Dairesi Personeli**: - Mükellefin **devre mülk kira gelirini** hangi kategoride beyan ettiğini kontrol et. - **Tevkifat yapılıp yapılmadığını** (kiracıdan alacak) ve **beyana tabi olup olmadığını** (sınırlar dâhilinde mi?) değerlendir. - **VEDOP’ta**: - Gayrimenkul sermaye iradı kodunu (**100-101-102 vb.**) doğru atanmış mı? - Tevkifat tutarlarının **muhtasar beyanname (Form 470)** ile bildirildiğini teyit et. - **Tahakkuk ve Tahsilat**: - Tevkifat tutarları, **muhtasar beyanname** üzerinden takip edilir. - Beyana tabi gelirler, **yıllık beyanname (Form 100)** üzerinden tahakkuk ettirilir. --- #### **Konaklama Vergisi Uygulaması** - **Vergi Konusu Dışında Kalma** - **6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu m.34** ve **Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliği** uyarınca: - Konaklama vergisi, **ticari organizasyon çerçevesinde** sunulan geceleme hizmetlerini kapsar. - **Devre mülk sahibinin bireysel kiralaması**, ticari bir tesis işletmeciliği olmaksızın yapıldığında **konaklama vergisine tabi değildir**. - **Vergi Dairesi Kontrolü**: - Mükellefin **devre mülkünü kiraya verdiğinde**, ticari bir faaliyet olup olmadığını (örn. **turizm işletmesi belgesi**, sürekli kiralama, otel benzeri hizmet sunumu) araştır. - **Sürekli kiralama** veya **ticari organizasyon** varsa, **konaklama vergisi mükellefiyeti** değerlendirilmelidir. --- ### **2. DENETİM VE RİSK ALANLARI** #### **Gelir Vergisi Denetiminde Riskler** - **Beyan Yetersizlikleri** - Mükellefin **13.000 TL (tevkifatsız) / 230.000 TL (tevkifatlı)** sınırını aştığı halde beyan etmemesi. - **Aidat ve ilan giderleri** ile kira geliri arasındaki netleştirmelerin yanlış yapılması (giderler **gayrisafi hasılattan indirilemez**, GVK m.74). - **Tevkifat Uygulama Hataları** - Kiracının **%20 tevkifat yapmaması** veya yanlış oran uygulaması. - **Muhtasar beyannamede** tevkifatın eksik bildirimi. - **Devre Mülkün Niteliği** - **Kat mülkiyeti kayıtlarının** incelenmesi: Devre mülk hakkının **irtifak olarak tescil edilmiş** olup olmadığı. - **Kiralama süresinin sürekliliği**: Ara sıra kiralama **gelir vergisi istisnası** kapsamında değerlendirilebilirken, **sürekli kiralama** ticari kazanç sayılabilir (GVK m.37). #### **Konaklama Vergisi Denetiminde Riskler** - **Ticari Faaliyet Yalanlaması** - Mükellefin **devre mülkünü Airbnb, Booking vb. platformlar aracılığıyla** kiralaması, **ticari organizasyon** olarak değerlendirilebilir. - **Belediyeden işyeri açma belgesi** alınıp alınmadığı araştırılmalıdır. - **Vergi Kaçakçılığı İhtimali** - **Konaklama hizmeti sunulduğu halde**, mükellefin **konaklama vergisi beyannamesi vermemesi**. - **Fatura ve fiş düzenleme zorunluluğu**: 6802 sayılı Kanun m.35 uyarınca, konaklama vergisine tabi işlemlerde **fatura/fiş düzenlenmesi** zorunludur. --- ### **3. SİSTEMSEL VE İDARİ İŞLEMLER** #### **VEDOP/Sistem Kayıtları** - **Mükellef Tanımlama** - Devre mülk sahibinin **vergi kimlik numarası (VKN/TCKN)** ve **adres bilgilerinin** doğruluğu. - **Gayrimenkul bilgi sistemi** ile devre mülkün tapu kaydının eşleştirilmesi. - **Beyan ve Tevkifat Takibi** - **Form 100 (Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi)**: - Gayrimenkul sermaye iradı **100. kademe** altında beyan edilmiş mi? - **Form 470 (Muhtasar Beyanname)**: - Tevkifat tutarları **doğru dönemde** ve **doğru oranda (%20)** bildirilmiş mi? - **Form 730 (Konaklama Vergisi Beyannamesi)**: - **Ticari kiralama** durumunda, konaklama vergisi beyannamesinin verilmiş olup olmadığı. #### **İç Yazışmalar ve Mükellef Sorgulamaları** - **Mükellef Talepleri** - Devre mülk kiralamasında **gelir vergisi ve konaklama vergisi yükümlülüğünün** açıkça anlatılması. - **Özelge taleplerinde**: - Devre mülkün **kiraya verilme süresi, ticari organizasyon durumu, kiracı profili** detaylı sorgulanmalıdır. - **Diğer Kurumlar ile Koordinasyon** - **Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü**: Devre mülkün **irtifak hakkı** olarak tescilinin doğrulanması. - **Belediyeler**: Konaklama vergisi mükellefiyeti için **işyeri açma belgesi** sorgulaması. --- --- ### **4. EK ARAŞTIRMA** - **Mevzuat Dayanağı** - **Gelir Vergisi Kanunu (193 sayılı)**: - m.70 (Gayrimenkul sermaye iradı tanımı), m.72 (Tahsil esası), m.86 (Beyan istisnaları), m.94 (Tevkifat sorumluları). - **Gider Vergileri Kanunu (6802 sayılı)**: - m.34 (Konaklama vergisinin konusu ve mükellefi), m.35 (Vergi sorumluluğu). - **Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı)**: - m.57-65 (Devre mülk hakkının tanımı ve niteliği). - **İlgili Tebliğler** - **Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliği** (Sıra No: 1, 2 vb.): Vergiye tabi hizmetlerin kapsamı. - **Gelir Vergisi Genel Tebliği (Sıra No: 320)**: Gayrimenkul sermaye iradı beyan sınırları. - **Yargı Kararları ve Özelgeler** - **Devre mülk kiralaması** ile ilgili **Bölge İdare Mahkemesi** ve **Danıştay** kararları incelenmeli (örn. **ticari faaliyet tanımı**). - **GİB’in önceki özelgeleri** (örn. **2020/8 sayılı özelge**): Benzer durumların nasıl değerlendirildiği.

Etki ve Uygulama Değerlendirmesi

### **Devre Mülk Hakkının Kiraya Verilmesi Durumunda Konaklama ve Gelir Vergisi Uygulaması Hk. Değerlendirmesi** --- ### **1. DÜZENLEMENİN AMACI** - **Kamu maliyesine gelir sağlama**: - Devre mülk kiralamasından elde edilen gelirlerin **gayrimenkul sermaye iradı** olarak vergilendirilmesi, devletin vergi tabanını genişleterek kamu gelirlerini artırmayı hedefler. - **Tevkifat uygulaması** ( GVK m.94/5-a) ile kaynağında vergi kesintisi yapılması, tahsilatın etkinliğini artırır. - **Kayıt dışılıkla mücadele**: - Devre mülk kiralamasının **beyana tabi gelir** olarak tanımlanması, bu alandaki gelirlerin kayıt altına alınmasını teşvik eder. - **Beyan hadleri** (230.000 TL / 13.000 TL) altındaki gelirler için beyan yükümlülüğünün olmadığı durumlar bile, mükelleflerin gelirlerini izleme ve gerektiğinde denetleme imkanı sunar. - **Vergi tabanını genişletme**: - Devre mülk hakkının **gayrimenkul sermaye iradı** kapsamında değerlendirilmesi, gelirin niteliğini netleştirerek vergi yükümlülüğünü genişletir. - **Konaklama vergisinden muafiyet**, ticari organizasyon olmaksızın yapılan kiralamaları teşvik ederek, bireysel kiralamaları kolaylaştırır (ancak bu, vergi adaleti açısından tartışmalıdır). - **Yatırım teşviki**: - Doğrudan bir teşvik amacı taşımamakla birlikte, **beyana tabi gelir hadlerinin yüksek tutulması** (230.000 TL), küçük ölçekli kiralamaları vergi yükünden muaf tutarak, bireysel yatırımları dolaylı olarak destekleyebilir. **Sonuç**: Düzenlemenin **birincil amacı kamu gelirlerini artırmak ve kayıt dışılıktan kaçınmaktır**. Vergi tabanını genişletme de ikinci derecede bir hedeftir. --- --- ### **2. PİYASA VE SEKTÖREL ETKİLER** #### **Sektörel Etkiler** - **Turizm ve konaklama sektörü**: - Devre mülk kiralamasının **konaklama vergisinden muaf** tutulması, **bireysel kiralamaları** (Airbnb, Bookings vb. platformlar üzerinden) daha cazip hale getirebilir. - **Ticari konaklama tesisleri** (otel, pansiyon vb.) ile **bireysel devre mülk kiralamaları** arasındaki **vergisel eşitsizlik**, ticari işletmelerin rekabet gücünü zayıflatabilir. - Uzun vadede, **ticari konaklama tesislerinin pazar payı azalabilir**, bireysel kiralamaların artmasıyla fiyat baskısı oluşabilir. - **Gayrimenkul piyasası**: - Devre mülk sahipleri için **kira geliri elde etmenin kolaylaşması**, bu mülklerin piyasa değerini artırabilir. - **Vergi yükümlülüğünün netleştirilmesi**, yatırımcıların devre mülk alımında daha bilinçli kararlar vermesini sağlar. #### **Piyasa Dinamikleri** - **Arz-talep dengesinde değişiklik**: - **Bireysel kiralamaların artması**, konaklama arzını artırarak, özellikle turistik bölgelerde **fiyatların düşmesine** yol açabilir. - **Ticari tesislerin vergi avantajı kaybı**, sektörde konsolidasyona (büyük zincirlerin küçülmesi) neden olabilir. - **Mükellef Psikolojisi** - **Beyan hadlerinin yüksek olması** (230.000 TL / 13.000 TL), küçük kazançlar elde eden mükelleflerin vergi yükümlülüğünden kaçınmasını teşvik edebilir. - **Tevkifat uygulaması**, kiralayanlar açısından **nakit akışını olumsuz etkileyebilir** (vergi kesintisi nedeniyle net gelir azalır). - **Konaklama vergisinden muafiyet**, bireysel kiralamaları yapmayı cazip kılarken, **denetim riski** (GİB’nin bu alandaki denetimlerinin artması) mükelleflerde belirsizlik yaratabilir. --- --- ### **3. HUKUKİ VE YAPISAL DEĞERLENDİRME** #### **Vergi Tekniği Açısından** - **Güçlü Yönler**: - **Gayrimenkul sermaye iradı** tanımının **devre mülk hakkını da kapsayacak şekilde geniş yorumlanması**, vergi kanunlarının esnekliğine işaret eder. - **Tevkifat uygulaması**, vergi tahsilatında etkinliği artırır. - **Beyan hadlerinin belirlenmesi**, küçük mükellefleri vergi yükünden korur. - **Zayıf Yönler**: - **Konaklama vergisinden muafiyet**, **vergisel adaletsizlik** yaratır: - Ticari konaklama tesisleri %2-5 arası konaklama vergisine tabi iken, bireysel kiralamalar muaf tutulmaktadır. - **Aynı hizmeti sunan iki farklı aktörün (ticari tesis vs. bireysel kiralar) farklı vergilendirilmesi**, **rekabet eşitliğini bozar**. - **Devre mülk kiralamasının "ticari organizasyon" tanımındaki belirsizlik**: - Hangi koşullarda bir kiralamanın "ticari organizasyon" kapsamına gireceği net değildir. Bu, **yargı uyuşmazlıklarına** yol açabilir. #### **Kanunilik İlkesi Açısından** - **Güçlü Yönler**: - **GVK m.70** ve **m.72**, gayrimenkul sermaye iradının kapsamını ve tahsil esasını net olarak düzenlemektedir. - **Devre mülk hakkının gayrimenkul olarak kabul edilmesi**, Kat Mülkiyeti Kanunu (m.57-65) ile uyumludur. - **Zayıf Yönler**: - **Konaklama vergisinden muafiyet**, **Gider Vergileri Kanunu m.34**’ün yorumuna dayanmakta, ancak **kanunda açık bir istisna bulunmamaktadır**. - Bu durumu, **idarenin takdir yetkisinin geniş kullanımı** olarak değerlendirmek mümkündür. - **"Ticari organizasyon" kriterinin belirsizliği**, mükellefler açısından **hukuki belirsizlik** yaratmaktadır. #### **Vergi Barışı ve Yargı Uyuşmazlıkları Potansiyeli** - **Olası Uyuşmazlıklar**: - **Devre mülk kiralamasının konaklama vergisine tabi olup olmadığı**: - GİB’nin görüşüne göre, **ticari organizasyon olmaksızın** yapılan kiralamalar muaftır. Ancak, **platformlar üzerinden (Airbnb, Booking) yapılan kiralamaların ticari organizasyon sayılıp sayılmayacağı** tartışmalıdır. - **Yargı kararı ihtimali**: Danıştay veya bölgesel idare mahkemeleri, **konaklama vergisinin kapsamını geniş yorumlayarak**, bireysel kiralamaları da vergiye tabi tutabilir. - **Beyan yükümlülüğünün ihlali**: - **230.000 TL / 13.000 TL hadlerini aşan gelirlerin beyan edilmemesi**, cezai yaptırımlara yol açabilir. - **Tevkifat sorumlularının belirsizliği**: - **Kiralayanın tevkifat yapıp yapmayacağı**, kiralama sürecinde (platform aracılığıyla vs. doğrudan) değişebilir. Bu, **mükellef ve vergi sorumlusu arasındaki anlaşmazlıklara** yol açabilir. --- --- ### **4. EK ARAŞTIRMA (Resmi Gazete ve Mevzuat Uyumu)** - **Devre Mülk Hakkı**: - **634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.57-65)** devre mülk hakkını, **müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkı** olarak tanımlar. - **Tapu siciline kayıtlı bir hak** olması nedeniyle, **gayrimenkul sermaye iradı** kapsamında değerlendirilmesi **mevzuata uygun**dur. - **Konaklama Vergisi**: - **6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu m.34**, konaklama vergisinin konusunu **ticari konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti** olarak sınırlamaktadır. - **Konaklama Vergisi Uygulama Genel Tebliği**, geceleme hizmetini **"oda veya yer tahsis etmek suretiyle verilen hizmet"** olarak tanımlar. - **Devre mülk kiralamasında**, hak sahibinin **ticari bir organizasyon olmaksızın** kiralama yapması halinde, **konaklama vergisine tabi olmayacağı** idarenin görüşüdür. - **Ancak**, platformlar aracılığıyla yapılan kiralamaların **ticari organizasyon sayılıp sayılmayacağı** belirsizdir. **Airbnb gibi platformların vergi sorumluluğu**, dünya genelinde tartışmalı bir konudur. - **Gelir Vergisi**: - **GVK m.86/1-c**, **230.000 TL’ye kadar tevkifata tabi gayrimenkul sermaye iratlarının beyan edilmemesini** öngörür. - **GVK m.86/1-d**, **13.000 TL’ye kadar tevkifata tabi olmayan gayrimenkul sermaye iratlarının beyan edilmemesini** öngörür. - **2024 yılı için belirlenen hadler**, enflasyona endekslenerek artırılmaktadır. --- --- ### **GENEL DEĞERLENDİRME VE ÖNERİLER** #### **Olumlu Yönler** - Vergi tabanının genişletilmesi ve kayıt dışılıkla mücadelede etkin bir adım. - Küçük ölçekli kiralamalar için vergi yükümlülüğünün hafifletilmesi, bireysel yatırımları teşvik eder. #### **Olumsuz Yönler** - **Konaklama vergisinden muafiyet**, ticari konaklama tesisleriyle bireysel kiralamalar arasında **vergisel adaletsizlik** yaratır. - **"Ticari organizasyon" tanımındaki belirsizlik**, uyuşmazlıklara ve denetim sorunlarına yol açabilir. #### **Öneriler** - **Konaklama vergisinin kapsamının netleştirilmesi**: - Devre mülk kiralamaları için **açık bir muafiyet veya tabiyet kriteri** getirilmelidir. - Platformlar aracılığıyla yapılan kiralamaların **vergi sorumluluğu** netleştirilmelidir. - **Beyan hadlerinin yeniden gözden geçirilmesi**: - **230.000 TL / 13.000 TL** gibi yüksek hadler, **vergisel adalet** açısından tartışmalıdır. Düşük gelirli mükellefler için **daha adil bir sistem** oluşturulmalıdır. - **Denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi**: - Devre mülk kiralamalarının **kayıt altına alınması** için **dijital platformlarla iş birliği** yapılabilir.

İşlem